Neden hâlâ 250.000 €'luk bir eşik var
Nisan 2024'te Yunanistan eşikleri yüksek talep bölgelerinde 800.000 €'ya, diğer yerlerde 400.000 €'ya çıkardı ve her biri için en az 120 m² ana alan şartı getirdi. Konut stokuyla rekabet etmek yerine ona konut ekleyen iki kategori için 250.000 €'yu korudu: başka bir kullanımdan konuta dönüştürülen binalar ve yeniden kullanıma kazandırılan tescilli binalar.
Düşük tutar, mülkün türüne ilişkin bir politika tercihidir; indirim değildir. Fiyat yine satış senedinde yazan bedelin tamamıdır ve başvurudan önce eksiksiz ödenir.
İki yol yan yana
| Dönüştürülmüş mülk | Tescilli bina | |
|---|---|---|
| Nedir | Ana alanları ofis, dükkân veya depo gibi başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülk | Koruma altına alınmış ve restore edilen bina |
| Nerede | Yunanistan'ın her yerinde | Yunanistan'ın her yerinde |
| Asgari metrekare | Yok | Yok |
| Kritik zamanlama | Ruhsat işlemi 5 Nisan 2024 veya sonrasında düzenlenmiş olmalı; dönüşüm başvurudan önce tamamlanmalı | Restorasyon ilk yenilemeden önce tamamlanmalı |
| Dönüşümü veya restorasyonu kim yapar | Satıcı veya alıcı | Alıcı veya satıcı |
| Yasal dayanak | 5038/2023 sayılı Kanun, md. 100 §2(c) | 5038/2023 sayılı Kanun, md. 100 §2(d) |
Kullanım amacı değişikliği yolu ayrıntılı
Bir mülk, ana alanları 5 Nisan 2024 veya sonrasında düzenlenen bir ruhsat işlemiyle (yapı ruhsatı, küçük ölçekli işler onayı ya da güncellenmiş veya revize edilmiş ruhsat) konut dışı bir kullanımdan konuta dönüştüğünde ve dönüşüm alıcının başvurusundan önce tamamlandığında bu yola girer.
- Neler sayılmaz. 5 Nisan 2024'te zaten konut olan ve başka kullanıma geçirilip yeniden konuta döndürülen mülk. Bu tarihten sonra konut dışı ruhsat alan ve ardından konuta revize edilen bina. Son beş yılda faaliyet göstermemiş olanlar dışında eski sanayi tesisleri.
- Bir binadan birden çok konut. Bir bina birkaç daireye bölündüğünde, her daire 250.000 € veya üzerinde kendi başvurusunu destekleyebilir.
- Kanıt. Her başvuruda, önceki kullanımdan konuta yapılan kullanım amacı değişikliğini belirten bir mühendis teknik raporu bulunur.
Tamamlanmış dönüşüm, en sık yanlış anlaşılan şarttır. Dönüştürülmekte olan bir mülkü satın almak mümkündür, ancak başvuruyu yalnızca dönüşüm bittikten sonra yapabilirsiniz.
Tescilli bina yolu
Koruma altındaki bir bina da asgari metrekare şartı olmadan 250.000 €'luk bir başvuruyu destekleyebilir. Restorasyon, beş yıl sonraki ilk yenilemenizden önce tamamlanmalıdır. Tescilli binaların neyin değiştirilebileceğine ve işleri kimin onaylayacağına dair kendi kuralları vardır; karar vermeden önce tescili ve restorasyon planını bir avukat ve bir mühendise teyit ettirin.
250.000 € için pazarlanan bir mülk nasıl kontrol edilir
Satıcının iddiası kanıt değildir. Bu belgeleri isteyin ve avukatınıza okutun.
-
5 Nisan 2024'teki yasal kullanım
Mülkün o tarihte konut olmadığının kanıtı: yapı ruhsatı, kadastro kaydı ve emlak vergisi beyanı.
-
Ruhsat işlemi ve tarihi
Kullanımı değiştiren, 5 Nisan 2024 veya sonrasında düzenlenmiş işlem ve numarası.
-
Tamamlanma
Kullanım amacı değişikliğinin tamamlandığını, belge kararının istediği ifadelerle belirten mühendis raporu.
-
Tek mülk, tek tapu
Bina bölündükten sonra her dairenin kadastroda kendi kaydı olmalı; depo veya otopark yeri de aynı satış senedinde yer almalı.
-
Fiyat ve ödeme
Satış senedinde bedelin tamamı; sizin veya yakın bir akrabanızın, satıcının Yunanistan'daki bir bankada bulunan hesabına ödediği.
Zamanlama: ne zaman başvurabilirsiniz
Başvurudan önce üç şey gerçekleşmiş olmalıdır: dönüşüm tamamlanmış, satış senedi imzalanmış ve bedelin tamamı ödenmiş. Yasa, satış senedinin tamamlanmaya göre ne zaman imzalanacağını söylemez; yalnızca başvurunun tamamlanmadan sonra yapılacağını söyler. Tamamlanmadan önce imzalanan bir senedin sonraki başvurunuzda geçerli olup olmayacağı ve erken ödenen paranın nasıl korunacağı, herhangi bir şey imzalamadan önce avukatınıza soracağınız konulardır.
Tek mülk, tek başvuru
Her başvuru tek bir mülke dayanır. İki konut birleştirilemez; ortak mülkiyet ancak her malikin payı 250.000 €'ya ulaşırsa ya da eşler arasında geçerlidir. Aynı binada ve aynı satış senedindeki bir depo veya otopark yeri değere sayılır.
Tek kullanım kuralı
250.000 €'luk yol her mülk için yalnızca bir kez kullanılabilir. Mülk üzerinden izin verildikten sonra, aynı mülkten izin almak isteyen sonraki AB dışı bir alıcı 400.000 € veya 800.000 € eşiğine ve 120 m² asgari şartına tabidir. Dönüştürülmüş konutların çoğu 120 m²'den küçüktür; bu yüzden bir sonraki alıcı büyük olasılıkla izne ihtiyacı olmayan biri olacaktır. Çıkışınızı bunu düşünerek planlayın.
250.000 €'luk yol hakkında sorular
Şimdi satın alıp sonra başvurabilir miyim?
Dönüşüm tamamlandığında ve bedelin tamamı ödendiğinde başvurursunuz. Satış senedinin zamanlamasını avukatınız planlar.
250.000 € vergiler öncesi mi sonrası mı?
Satış senedinde yazan bedeldir. Devir vergisi, noter, tapu sicili ve avukat ücretleri, izin harçları gibi, buna eklenir.
Ailemin ayrı bir mülke ihtiyacı var mı?
Hayır. Tek bir mülk, yatırımcının başvurusunu ve ona katılan aile üyelerini destekler.
250.000 €'luk yol açık kalacak mı?
Bunu kimse vaat edemez. 2024 değişiklikleri geçiş kurallarıyla geldi; gelecekteki her değişiklik, onu getiren yasaya bağlı olacaktır.
Kaynaklar
- 5038/2023 sayılı Kanun (Göç Kanunu), 100. madde, 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesiyle değiştirilmiş hali (erişim 13 Ekim 2026)
- Destekleyici belgelere ilişkin 214926/2025 sayılı Ortak Bakanlık Kararı (Resmî Gazete B' 6014, 11.11.2025) (erişim 13 Ekim 2026)
- Göç ve İltica Bakanlığı'nın 1/2026 sayılı Genelgesi (Prot. 72019, 21.04.2026), Diavgeia'da (erişim 13 Ekim 2026)
- mitos.gov.gr: yatırımcı oturum izni, kullanım amacı değişikliği, ilk veriliş (erişim 13 Ekim 2026)