Δύο δρόμοι στα 250.000 €: ακίνητα με αλλαγή χρήσης και διατηρητέα

Γιατί υπάρχει ακόμη όριο 250.000 €

Τον Απρίλιο του 2024 η Ελλάδα αύξησε τα όρια στα 800.000 € στις περιοχές υψηλής ζήτησης και στα 400.000 € αλλού, με ελάχιστο 120 τ.μ. κύριων χώρων. Διατήρησε τα 250.000 € για δύο κατηγορίες που προσθέτουν κατοικίες αντί να τις ανταγωνίζονται: κτίρια που αλλάζουν χρήση σε κατοικία και διατηρητέα που επανέρχονται σε χρήση.

Το χαμηλότερο ποσό είναι επιλογή πολιτικής για το είδος του ακινήτου, όχι έκπτωση. Η τιμή παραμένει το πλήρες τίμημα του συμβολαίου, που καταβάλλεται ολόκληρο πριν από την αίτηση.

Η κατηγορία της αλλαγής χρήσης αναλυτικά

Ένα ακίνητο εντάσσεται σε αυτή την κατηγορία όταν οι κύριοι χώροι του αλλάζουν από μη οικιστική χρήση σε κατοικία με πράξη αδειοδότησης (οικοδομική άδεια, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, ή ενημέρωση ή αναθεώρηση άδειας) που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, και η αλλαγή χρήσης ολοκληρώνεται πριν από την αίτηση του αγοραστή.

• Τι δεν μετράει. Ακίνητο που ήταν ήδη κατοικία στις 5 Απριλίου 2024 και αλλάζει χρήση και ξανά πίσω. Κτίριο που πήρε μη οικιστική άδεια μετά από εκείνη την ημερομηνία και στη συνέχεια αναθεωρήθηκε σε κατοικία. Πρώην βιομηχανικοί χώροι, εκτός αν δεν λειτούργησε εκεί βιομηχανία τα τελευταία πέντε χρόνια.
• Πολλά σπίτια από ένα κτίριο. Όταν ένα κτίριο διαιρείται σε περισσότερα διαμερίσματα, το καθένα μπορεί να στηρίξει δική του αίτηση με αξία 250.000 € ή μεγαλύτερη.
• Αποδεικτικά. Κάθε αίτηση περιλαμβάνει τεχνική έκθεση μηχανικού που βεβαιώνει την αλλαγή χρήσης από την προηγούμενη χρήση σε κατοικία.

Η ολοκληρωμένη αλλαγή χρήσης είναι ο όρος που παρεξηγείται συχνότερα. Μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο που βρίσκεται υπό μετατροπή, αλλά αίτηση υποβάλλετε μόνο αφού η μετατροπή ολοκληρωθεί.

Η κατηγορία των διατηρητέων

Ένα διατηρητέο κτίριο μπορεί επίσης να στηρίξει αίτηση με αξία 250.000 €, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν. Η αποκατάσταση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την πρώτη σας ανανέωση, πέντε χρόνια αργότερα. Τα διατηρητέα έχουν δικούς τους κανόνες για το τι επιτρέπεται να αλλάξει και ποιος εγκρίνει τις εργασίες· ζητήστε από δικηγόρο και μηχανικό να επιβεβαιώσουν τον χαρακτηρισμό και το σχέδιο αποκατάστασης πριν δεσμευτείτε.

Χρονισμός: πότε μπορείτε να υποβάλετε αίτηση

Τρία πράγματα πρέπει να ισχύουν πριν από την υποβολή: η αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί, το συμβόλαιο έχει υπογραφεί και το πλήρες τίμημα έχει καταβληθεί. Ο νόμος δεν ορίζει πότε πρέπει να υπογραφεί το συμβόλαιο σε σχέση με την ολοκλήρωση, μόνο ότι η αίτηση έρχεται μετά από αυτήν. Αν ένα συμβόλαιο που υπογράφεται πριν από την ολοκλήρωση στηρίζει τη μεταγενέστερη αίτησή σας, και πώς προστατεύονται τα χρήματα που καταβάλλονται νωρίς, είναι ερωτήματα για τον δικηγόρο σας πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Ένα ακίνητο, μία αίτηση

Κάθε αίτηση στηρίζεται σε ένα ακίνητο. Δύο σπίτια δεν αθροίζονται, και ένα συνιδιόκτητο ακίνητο λειτουργεί μόνο αν το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη φτάνει τα 250.000 €, ή μεταξύ συζύγων. Μια αποθήκη ή θέση στάθμευσης μετράει στην αξία όταν βρίσκεται στο ίδιο κτίριο και στο ίδιο συμβόλαιο.

Ο κανόνας της μίας χρήσης

Η κατηγορία των 250.000 € μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο. Αφού χορηγηθεί άδεια με βάση αυτό, ένας μεταγενέστερος αγοραστής εκτός ΕΕ που θέλει άδεια από το ίδιο ακίνητο χρειάζεται το όριο των 400.000 € ή 800.000 € και το ελάχιστο των 120 τ.μ. Πολλά σπίτια από αλλαγή χρήσης είναι μικρότερα από 120 τ.μ., οπότε ο επόμενος αγοραστής τους πιθανότατα δεν θα χρειάζεται άδεια. Σχεδιάστε την έξοδό σας με αυτό κατά νου.