Τι μπορεί να πάει στραβά, και τι δεν μπορούμε να υποσχεθούμε

Αυτό δεν είναι συμβουλή

Η σελίδα, όπως όλο το 7visas, είναι γενική και χρονολογημένη πληροφόρηση από την TPL S.A., τον φορέα ανάπτυξης και πωλητή του MVR 19. Δεν αντικαθιστά δικηγόρο ή φοροτεχνικό που εργάζεται για εσάς.

Κίνδυνοι του ίδιου του προγράμματος

• Μια αίτηση μπορεί να απορριφθεί. Οι ελληνικές αρχές αποφασίζουν για κάθε αίτηση· η αγορά ακινήτου δεν σας δίνει δικαίωμα σε άδεια.
• Μπορεί να καθυστερήσει περισσότερο από όσο ορίζει ο νόμος. Ο νόμος ορίζει δύο μήνες από τον πλήρη φάκελο· στην πράξη, από τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν τον Ιανουάριο του 2026, περίπου οι δύο στις τρεις είχαν κριθεί ως το τέλος Αυγούστου.
• Οι προϋποθέσεις πρέπει να συνεχίζουν να ισχύουν. Η απώλεια του ακινήτου, η βραχυχρόνια μίσθωση ή η λήξη της ασφάλισης μπορεί να σας κοστίσουν την άδεια.
• Χωρίς δικαίωμα εργασίας. Η άδεια επενδυτή δεν επιτρέπει εργασία στην Ελλάδα.
• Φορολογία. Η διαμονή στην Ελλάδα για περισσότερες από 183 ημέρες τον χρόνο μπορεί να σας κάνει φορολογικό κάτοικο, με συνέπειες για το παγκόσμιο εισόδημά σας.

Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν

Η Ελλάδα αύξησε τα όρια του Golden Visa το 2023 και το 2024 και εισήγαγε την κατηγορία της αλλαγής χρήσης το 2024. Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν ξανά πριν υποβάλετε αίτηση ή όσο έχετε άδεια. Παλαιότερες αλλαγές προστάτευσαν ορισμένες φορές αγοραστές που είχαν ήδη δεσμευτεί· κανείς δεν μπορεί να υποσχεθεί ότι μια μελλοντική αλλαγή θα κάνει το ίδιο.

Μεταπώληση και κανόνας της μίας χρήσης

Η κατηγορία των 250.000 € μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο. Ένας μεταγενέστερος αγοραστής εκτός ΕΕ που θέλει Golden Visa από το ίδιο ακίνητο χρειάζεται το κανονικό όριο (στην Πάτρα, 400.000 €) και τουλάχιστον 120 τ.μ., που κανένα διαμέρισμα του MVR 19 δεν φτάνει. Υπολογίστε τη μεταπώληση στην τοπική αγοραία αξία, που μπορεί να είναι αρκετά χαμηλότερη από όσο πληρώσατε. Διαβάστε τον οδηγό πώλησης.

Φορολογικές αλλαγές

• Ο ανακοινωμένος φόρος μεταβίβασης 15%. Η κυβέρνηση τον ανακοίνωσε τον Σεπτέμβριο του 2026 και τον συμπεριέλαβε στο Προσχέδιο Κρατικού Προϋπολογισμού 2027: από την 1η Ιουλίου 2027, φόρος μεταβίβασης 15% (15,45% με τον δημοτικό φόρο) για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα φορολογικοί κάτοικοι εκτός ΕΕ. Δεν έχει γίνει ακόμη νόμος, και δεν είναι γνωστό πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Σε 250.000 € θα ανερχόταν σε 38.625 €.
• ΦΠΑ. Η αναστολή του ΦΠΑ στα νέα κτίρια ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026· σχεδιάζεται παράταση, που δεν έχει γίνει νόμος. Αν ισχύει καθόλου ΦΠΑ στις πωλήσεις του MVR 19 εκκρεμεί απάντηση της φορολογικής διοίκησης.

Κίνδυνοι ενός έργου που ακόμη μετατρέπεται

• Η πράξη αδειοδότησης δεν έχει εκδοθεί. Μέχρι να εκδοθεί η πράξη που αλλάζει τη χρήση του κτιρίου, τα διαμερίσματα δεν μπορούν να στηρίξουν αίτηση Golden Visa. Εκτιμάται για το πρώτο τρίμηνο του 2027, και τον ρυθμό τον ορίζουν οι αρχές.
• Η νόμιμη χρήση πρέπει να αποδειχθεί. Η κατηγορία προϋποθέτει ότι η χρήση του κτιρίου στις 5 Απριλίου 2024 δεν ήταν κατοικία. Τα αποδεικτικά και η γνωμοδότηση ανεξάρτητου νομικού είναι ακόμη σε προετοιμασία.
• Καθυστερήσεις. Οι άδειες, οι εργασίες και η καταχώριση μπορεί η καθεμία να πάρει περισσότερο χρόνο από τον εκτιμώμενο.
• Στοιχεία προμελέτης. Τα εμβαδά, οι χώροι και οι διαρρυθμίσεις προέρχονται από την προμελέτη και μπορεί να αλλάξουν στον τελικό σχεδιασμό.
• Οι αποθήκες και το roof garden εξαρτώνται από νέα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που δεν έχει ακόμη υπογραφεί.
• Ο ανελκυστήρας προβλέπεται στην προμελέτη και μένει να επιβεβαιωθεί.
• Διατίθεται και ολόκληρο το κτίριο. Η TPL S.A. προσφέρει το κτίριο ως σύνολο σε φορείς ανάπτυξης και επενδυτές μέχρι να πουληθεί μεμονωμένα το πρώτο διαμέρισμα. Αν πουληθεί με αυτόν τον τρόπο, η διάθεση των μεμονωμένων διαμερισμάτων θα τερματιστεί.

Η προκαταβολή κράτησης

Η κράτηση απαιτεί προκαταβολή 10% της τιμής, που καταβάλλεται στην TPL S.A. πριν υπάρξει η πράξη αδειοδότησης. Είναι μέρος της τιμής και επιστρέφεται στο ακέραιο αν δεν εκδοθεί η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης. Κάθε άλλη περίπτωση, όπως καθυστερήσεις, πώληση ολόκληρου του κτιρίου ή αφερεγγυότητα του πωλητή, ρυθμίζεται από το γραπτό συμφωνητικό κράτησης: δεν υπάρχει λογαριασμός μεσεγγύησης ούτε τραπεζική εγγύηση. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να διαβάσει το συμφωνητικό πριν πληρώσετε οτιδήποτε.

Το συμφέρον μας

Είμαστε ο φορέας ανάπτυξης και ο πωλητής του MVR 19, και ωφελούμαστε αν αγοράσετε. Σταθμίστε τα πάντα σε αυτόν τον ιστότοπο έχοντάς το υπόψη, και ελέγξτε ό,τι μετρά με επίσημες πηγές και τον δικό σας δικηγόρο.

Όχι χρηματοοικονομικό προϊόν

Τα διαμερίσματα είναι ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση. Δεν είναι κινητές αξίες, οργανισμός συλλογικών επενδύσεων ή επενδυτικό προϊόν, και δεν υπόσχεται κανείς απόδοση, μίσθωμα ή αξία μεταπώλησης.

Ημερομηνίες και σχέδια

Κάθε μελλοντική ημερομηνία στον ιστότοπο είναι εκτίμηση ή στόχος, και οι προδιαγραφές περιγράφουν την πρόθεση του σχεδιασμού. Και τα δύο μπορεί να αλλάξουν.