שתי דרכים לעמוד ברף של €250,000: נכס שהוסב ובניין לשימור

למה עדיין יש רף של €250,000

באפריל 2024 העלתה יוון את הרפים ל־€800,000 באזורי הביקוש הגבוה ול־€400,000 בשאר המדינה, כל אחד עם מינימום של 120 מ״ר שטח עיקרי. היא השאירה €250,000 לשתי קטגוריות שמוסיפות דיור במקום להתחרות עליו: בניינים ששינו שימוש למגורים, ובניינים לשימור שחוזרים לשימוש.

הסכום הנמוך הוא בחירה מדיניותית לגבי סוג הנכס, לא הנחה. המחיר הוא עדיין המחיר המלא הרשום בשטר, המשולם במלואו לפני הגשת הבקשה.

מסלול שינוי השימוש בפירוט

נכס נכנס למסלול הזה כשהשטח העיקרי שלו משנה שימוש משימוש שאינו למגורים לדיור מכוח אקט רישוי (היתר בנייה, אישור עבודות בהיקף קטן, או היתר מעודכן או מתוקן) שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, וההסבה הושלמה לפני שהקונה מגיש בקשה.

• מה לא נחשב. נכס שכבר היה למגורים ב־5 באפריל 2024 והוסב לשימוש אחר וחזרה. בניין שקיבל היתר לשימוש שאינו למגורים אחרי התאריך הזה ותוקן אחר כך למגורים. מבני תעשייה לשעבר, אלא אם לא פעלה בהם תעשייה בחמש השנים האחרונות.
• כמה דירות מבניין אחד. כשבניין מחולק לכמה דירות, כל אחת יכולה לתמוך בבקשה משלה בשווי €250,000 ומעלה.
• ראיות. כל בקשה כוללת דוח טכני של מהנדס המאשר את שינוי השימוש מהשימוש הקודם למגורים.

ההסבה המושלמת היא התנאי שמובן לא נכון לרוב. אפשר לקנות נכס שנמצא בהסבה, אבל להגיש בקשה אפשר רק אחרי שההסבה הסתיימה.

מסלול הבניין לשימור

בניין שהוכרז לשימור יכול גם הוא לתמוך בבקשה של €250,000, ללא שטח מינימלי. השיקום חייב להסתיים לפני החידוש הראשון, חמש שנים אחר כך. לבניינים לשימור כללים משלהם לגבי מה מותר לשנות ומי מאשר את העבודות; בקשו מעורך דין וממהנדס לאשר את ההכרזה ואת תוכנית השיקום לפני שתתחייבו.

תזמון: מתי אפשר להגיש בקשה

שלושה דברים חייבים להתקיים לפני ההגשה: ההסבה הושלמה, השטר נחתם והמחיר המלא שולם. החוק אינו קובע מתי השטר צריך להיחתם ביחס להשלמה, רק שהבקשה מוגשת אחריה. האם שטר שנחתם לפני ההשלמה יתמוך בבקשה שתגישו אחר כך, ואיך מוגן כסף ששולם מוקדם, הן שאלות לעורך הדין שלכם לפני שאתם חותמים על משהו.

נכס אחד, בקשה אחת

כל בקשה נשענת על נכס אחד. אי אפשר לחבר שתי דירות, ונכס בבעלות משותפת מתאים רק אם חלקו של כל בעלים מגיע ל־€250,000, או בין בני זוג. מחסן או חניה נספרים בשווי כשהם באותו בניין ובאותו שטר.

כלל הפעם האחת

את מסלול ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס. אחרי שניתן על בסיסו היתר, קונה מאוחר יותר מחוץ לאיחוד שירצה היתר מאותו נכס יזדקק לרף של €400,000 או €800,000 ולמינימום של 120 מ״ר. דירות רבות שהוסבו קטנות מ־120 מ״ר, ולכן הקונה הבא שלהן כנראה לא יזדקק להיתר. תכננו את היציאה בהתאם.