المصادر الرسمية أولًا
ينشر 7visas مطوّر MVR 19؛ وهو ليس مصدرًا رسميًا. أما هذه فمصادر رسمية.
- mitos.gov.grالإجراء الحكومي لتصريح تغيير الاستخدام: المستندات والرسوم والخطوات.
- Diavgeia: التعميم 1/2026التفسير الرسمي للوزارة لمادة التأشيرة الذهبية، كما نُشر.
- وزارة الهجرة واللجوءتعميمات وإحصاءات من الجهة التي تقرر.
- السجل العقاري اليونانيالملكية والتسجيل ورمز العقار في السجل العقاري (KAEK).
- GEMI، السجل التجاري العامتسجيل شركة يونانية ومديروها وإيداعاتها.
- نظام VIES الأوروبيهل الرقم الضريبي صالح، ولمن هو.
- GLEIFمعرّف الكيان القانوني (LEI) للشركة وعنوانها وتاريخ تجديده.
- AADE، مصلحة الضرائبضريبة نقل ملكية العقار والرقم الضريبي للمشتري.
- أمين مظالم المستهلك اليونانيحيث يمكن للمستهلك أن يشكو بائعًا.
اثنا عشر فحصًا لمحاميك
لعقار يُشترى عبر مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو. يجب أن يُجاب عن كل منها بمستند، لا بوعد.
من هو البائع
الشركة في GEMI، ورقمها الضريبي في VIES، ورمز LEI الخاص بها في GLEIF، ومن يملك صلاحية التوقيع.
الملكية والأعباء
ملكية مسجلة في السجل العقاري، دون رهن أو حجز أو مطالبة على العقار.
الاستخدام القانوني في 5 أبريل 2024
لم يكن استخدام العقار في ذلك التاريخ سكنيًا: والمسار متوقف على ذلك.
قرار الترخيص
القرار الذي يغيّر الاستخدام: نوعه ورقمه وتاريخ صدوره، الذي يجب أن يكون في 5 أبريل 2024 أو بعده.
الاكتمال قبل الطلب
يكتمل التحويل قبل أن تقدم طلبك؛ والوعد بالتحويل لاحقًا لا يُحتسب.
تقرير المهندس
تقرير يثبت اكتمال تغيير الاستخدام، بالصيغة التي يشترطها القرار الوزاري المشترك.
شهادة كاتب العدل
بما في ذلك ما إذا كان العقار قد استُخدم من قبل لتأشيرة ذهبية: فمسار 250,000 يورو يُستخدم مرة واحدة لكل عقار.
عقار مستقل لكل مشترٍ
شقتك موجودة عقارًا مستقلًا في سند ملكية أفقية؛ وغرفة التخزين في العقد نفسه.
قيمة لا تقل عن 250,000 يورو
مذكورة في العقد، للعقار الواحد.
الدفع من شخص مسموح له
إلى حساب البائع لدى بنك في اليونان، منك أو من زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية.
لا شيء خارج العقد
لا دفعة ولا استرداد ولا منفعة خارج العقد، ولا تكاليف للمشتري يدفعها البائع: فهذه قد تعرّض الطلب للخطر.
محاميك الخاص
مستقل عن البائع، ويعمل لك وحدك.
عبارات تنذر بالخطر
| ما قد تسمعه | لماذا هي علامة تحذير |
|---|---|
| احذر عبارة «جاهز للتأشيرة الذهبية» قبل اكتمال التحويل | لا يمكن لأي عقار محوّل أن يدعم طلبًا قبل أن يكتمل تغيير الاستخدام ويُثبت. |
| احذر عبارة «موافقة مضمونة» أو «تصريح مضمون» | لا يستطيع أي بائع أن يعد بذلك: فالسلطات اليونانية هي التي تقرر. |
| احذر «خصمًا مستردًا» أو «استردادًا نقديًا» أو «ندفع ضرائبك عنك» | قد تجعل المنفعة خارج العقد قيمة الاستثمار موضع شك، ومعها الطلب. |
| احذر «إيجارًا مضمونًا» أو «إعادة شراء» | لا هذا ولا ذاك من سمات المسار، وقد يخفي أي منهما سعرًا حقيقيًا أقل. |
| احذر «ادفع لوكيلنا» أو «أرسل الدفعة المقدمة إلى الخارج» | يذهب الدفع إلى حساب البائع لدى بنك في اليونان، من شخص مسموح له، ولا إلى أي مكان آخر. |
| احذر عبارة «السعر يشمل التصريح» | أنت تشتري عقارًا؛ والتصريح قرار منفصل تتخذه السلطات. |
| احذر عبارة «اشترِ قبل يوليو 2027» | ضريبة نقل الملكية المعلنة بنسبة 15% لم تصبح قانونًا بعد. والاستعجال ليس أبدًا سببًا لتجاوز فحص. |
كيف تقرأ سجلات الشركة
- يبين GEMI أن الشركة موجودة، ومقرها المسجل، وممثليها القانونيين، وحساباتها المودعة.
- يؤكد VIES أن الرقم الضريبي صالح ويعطي الاسم والعنوان المسجلين.
- يعطي GLEIF رمز LEI للشركة وآخر تجديد له؛ وانتهاء صلاحية LEI سؤال يستحق الطرح.
استخدم هذه السجلات مباشرة. فمواقع التجميع والأدلة التجارية تنسخ بيانات السجلات بتأخير وأخطاء: لا تعتمد عليها أبدًا، ولا على مستند يرسله إليك بائع، لتحديد هوية شركة.
قبل أي دفعة
-
بيانات الدفع في المستندات الموقعة فقط
مكان بيانات الحساب المصرفي هو الاتفاقية الموقعة التي قرأها محاميك، لا أبدًا رسالة بريد إلكتروني أو رسالة نصية وحدها.
-
عاود الاتصال على رقم وجدته بنفسك
أكّد البيانات هاتفيًا على رقم من مصدر رسمي، لا أبدًا على رقم ورد في الرسالة نفسها.
-
لا نقد ولا عملات مشفرة ولا حسابات لطرف ثالث
البائع الذي يطلب أيًا من ذلك سبب لأن تتوقف.
-
لا تتغير بيانات الحساب المصرفي أبدًا عبر البريد الإلكتروني
اعتبر أي إشعار بالتغيير احتيالًا حتى يُؤكد هاتفيًا وفي مستند موقع.
-
ادفع من حساب مسموح به
حسابك، أو حساب زوجك أو زوجتك، أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية، بتحويل مصرفي.
اختيار محاميك الخاص
اختر محاميًا يونانيًا يعمل لك، لا للبائع أو الوكيل أو المطور. وتوقع أن يسألك عن مصدر أموالك: ففحص مصدر الأموال واجب قانوني بموجب تشريعات مكافحة غسل الأموال، لا علامة على عدم الثقة. أعطه الفحوص الاثني عشر أعلاه واطلب كل جواب كتابةً، مع المستند الذي يستند إليه.
الفحوص نفسها، مطبقة على MVR 19
نحن مطوّر MVR 19 وبائعه. افحصنا عبر المصادر أعلاه، لا عبرنا.
| الفحص | أين يقف MVR 19 |
|---|---|
| من هو البائع | TPL S.A.، GEMI 143336716000، الرقم الضريبي EL800864603، LEI 9845006C601CB29D1H76: سجلات عامة يمكنك فتحها من الروابط أعلاه |
| الملكية والتسجيل في السجل العقاري | قيد التجميع لمحاميك |
| الاستخدام القانوني في 5 أبريل 2024 | الأدلة قيد الإعداد؛ والرأي المكتوب لمحامٍ مستقل مقدّر في الربع الرابع من 2026 |
| قرار الترخيص | لم يصدر بعد؛ ومقدّر في الربع الأول من 2027 |
| تقرير المهندس | لا يمكن أن يوجد قبل اكتمال التحويل |
| سند الملكية الأفقية | سيُوقَّع؛ مقدّر في النصف الأول من 2027 |
| تقييم مستقل | لم يُكلَّف به بعد |
| معاملة المبيعات من حيث ضريبة القيمة المضافة | قرار مصلحة الضرائب قيد الانتظار |
كل تاريخ تقدير. اطلع على صفحة المشروع والتقدم لآخر المستجدات.
المصادر
- mitos.gov.gr: تصريح إقامة المستثمر، تغيير الاستخدام، الإصدار الأول (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- التعميم 1/2026 لوزارة الهجرة واللجوء (رقم 72019، 21.04.2026)، على منصة Diavgeia (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- القرار الوزاري المشترك 214926/2025 بشأن المستندات المطلوبة (الجريدة الرسمية B' 6014، 11.11.2025) (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- السجل العقاري اليوناني (Ktimatologio) (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- GEMI، السجل التجاري العام: السجل العام لشركة TPL S.A. (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- المفوضية الأوروبية VIES: التحقق من الرقم الضريبي (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- GLEIF: سجل LEI لشركة TPL S.A. (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- AADE: ضريبة نقل ملكية العقار (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- أمين مظالم المستهلك اليوناني (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)